รู้ทันกฎหมาย : ที่ดินไม่มีโฉนด 


มีที่ดินสักแปลงหนึ่งก็ถือว่ามีหลักทรัพย์ไว้ในครอบครอง แต่เอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของกลับมีหลายแบบ ที่เห็นและรู้จักกันดีก็มีโฉนดที่ดินกับ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. หรือที่เรียกเต็มๆ ว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เพียงสองอย่างนี้ก็นำเรื่องพิพาทบาดหมางต่อกันไม่น้อยแล้ว

การมีโฉนดที่ดินเอาไว้ย่อมหมายความว่าผู้มีชื่อในโฉนดเป็นผู้มี “กรรมสิทธิ์”ในที่ดิน จะโอนจะขายจะนำที่ดินไปทำอะไรก็ได้ตามสิทธิของตน ถ้าจะมีคนมาเถียงว่าคนมีชื่อในโฉนดไม่ใช่ตัวจริงแต่ใส่ชื่อแทนไว้ ก็ต้องไปพิสูจน์กันต่อไปว่าใช่หรือไม่ แต่กฎหมายท่านสันนิษฐานไว้ก่อนแล้วว่าเป็นเจ้าของและผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

เมื่อเป็นเจ้าของย่อมนำที่ดินไปให้คนอื่นอยู่อาศัย ให้เช่าหรือปลูกสร้างอะไรก็ได้ คนที่เข้ามาอยู่ในที่ดินก็ไม่ได้เป็นเจ้าของ คงมีฐานะเป็น “ผู้ครอบครอง” ที่ดินแปลงนี้โดยอาศัยสิทธิที่เจ้าของเขาให้เท่านั้น ถ้าจะขายที่ดินให้ใคร กฎหมายก็กำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและไปจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดิน เพื่อจะได้ลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือเจ้าของคนใหม่ในโฉนดที่ดิน จะไปเขียนไปเปลี่ยนเองไม่ได้

แต่ถ้าไม่ใช่โฉนดที่ดิน เป็นเพียง น.ส.3 คนที่เป็นเจ้าของมีเพียง “สิทธิครอบครอง” เท่านั้น เพราะการได้สิทธิในที่ดินประเภทนี้ก็มาจากการได้รับอนุญาตให้เข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินได้โดยไม่ผิดกฎหมาย มีเอกสารออกรับรองให้ไว้เป็นน.ส.3 ฉบับนี้ โดยมีชื่อผู้ครอบครองและทำประโยชน์ระบุเอาไว้ชัดเจน

นึกอยากจะโอนที่ดินไปให้ใครต่อก็ทำได้ไม่หวงห้ามเพราะถือว่าเป็นผู้มีสิทธิเหมือนกัน ไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกับที่ดินมีโฉนดนั่นแหละ 

แม้ว่าสิทธิในที่ดินแทบจะเหมือนกับที่ดินมีโฉนดแค่ไหน ก็ยังไม่เท่ากันอยู่ดีตรงที่กฎหมายแพ่งท่านมีบทบัญญัติเอาไว้ให้การโอนไปซึ่งการครอบครองย่อมทำได้โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครองเท่านั้น นั่นก็หมายความว่า ถ้าคนที่ครอบครองไม่ต้องการเป็นเจ้าของที่น.ส.3 แปลงนี้แล้ว ก็เพียงให้คนที่อยากจะให้เข้ามาครอบครองไปก็ได้แล้ว 

แบบนี้เท่ากับว่าคนที่มีชื่อในน.ส.3 อาจไม่ใช่ผู้ครอบครองก็ได้ เจ้าของคนใหม่ย่อมอ้างย่อมยกเรื่องการส่งมอบการครอบครองมาอ้างความเป็นเจ้าของได้ เพียงแต่อ้างได้เฉพาะในระหว่างเอกชนคนโอนกับรับโอนการครอบครองด้วยกันเท่านั้น เจ้าของคนใหม่จะนำที่ดินแปลงนี้ไปจดทะเบียนจำนองหรือขายฝากที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ เพราะชื่อในน.ส.3 ไม่ใช่ชื่อของตน จะมาอ้างกับรัฐว่าเป็นเจ้าของยังไม่ได้ เพราะในเอกสารเป็นคนละชื่อกัน ต้องทำการเปลี่ยนชื่อในน.ส.3 เสียก่อน

แล้วถ้าเจ้าของเดิมเขาเปลี่ยนใจไม่ยอมเปลี่ยนชื่อให้ เจ้าของใหม่ก็ต้องฟ้องร้องโดยอ้างการครอบครองที่ได้รับโอนมาได้ ซึ่งก็ต้องอาศัยพฤติการณ์และข้อเท็จจริงว่าเจ้าของเก่าได้แสดงเจตนาสละสิทธิครอบครองที่ดินไปแล้วหรือไม่ เมื่อได้คำพิพากษามาก็สามารถนำมาให้เจ้าหน้าที่ทำการเปลี่ยนชื่อในน.ส.3 ได้

เมื่อทราบอย่างนี้แล้วก็อย่าได้นอนใจ รอให้เกิดเรื่องพิพาทบาดหมางกันขึ้นมา เพราะว่าผลประโยชน์ย่อมทำให้คนเราเปลี๊ยนไป๋ได้ ถ้าจะให้เกิดความแน่นอนก็ควรไปทำการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในน.ส.3 เสียให้ถูกต้องพร้อมๆ กับการโอนการครอบครองที่ดินเสียเลย 

จากนั้นก็จะได้ทำการขาย จำนองหรือนำที่ดินไปทำอะไรได้อย่างเต็มภาคภูมิ ที่สำคัญเมื่อทางการประกาศให้ไปออกโฉนดที่ดินได้แล้ว ก็ยังทำไม่ได้เพราะถือว่าขาดหลักฐานในการที่จะไปดำเนินการขอออกโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ตอนนั้นจะคุยกับเจ้าของเดิมก็อาจยากลำบากแล้ว 

มีที่ดินเป็นของตนเองนั้นมันดีมากๆ แต่หากหลักฐานไม่เอื้อให้ใช้สิทธิในที่ดินได้สมบูรณ์ก็น่าเสียดาย