สังหาริมทรัพย์ – อสังหาริมทรัพย์

สังหาริมทรัพย์ – อสังหาริมทรัพย์

1.สังหาริมทรัพย์

          เป็นสินทรัพย์ที่ไม่ติดอยู่กับที่ สามารถนำติดตัวไปไหนมาไหนได้ ตัวอย่างเช่นโบราณวัตถุ, งานศิลป์, เหรียญสะสม และแสตมป์, เพชร , ทอง , รถยนต์ , เฟอร์นิเจอร์ , เครื่องใช้ไฟฟ้า , เสื้อผ้า และเครื่องประดับ ส่วนใหญ่แล้วสังหาริมทรัพย์จะเสื่อมมูลค่าลงอย่างรวดเร็ว โดยมีข้อยกเว้นก็แต่ที่เป็นของสะสมพิเศษ

ทองแท่ง

เพชร

          ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 140 “สังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ และหมายความรวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย” แต่เดิมความหมายของสังหาริมทรัพย์นั้นคือทรัพย์ที่เคลื่อนที่จากที่หนึ่งไป ยังอีกที่หนึ่งได้ รวมถึงสิทธิต่างๆของทรัพย์สินนั้นๆด้วย ต่อมาจึงมีการแก้ไขใหม่ในปี พ.ศ. 2535 และใช้ความหมายตามมาตรา 140 ซึ่งเป็นที่เข้าใจได้โดยง่ายว่าทรัพย์สินที่ใดไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ ก็ถือเป็นสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น ดังนั้นหากเข้าใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดีแล้ว การจะบอกว่าทรัพย์สินใดเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ใช่ เรื่องยาก แต่มีบางกรณีที่คาบเกี่ยวกัน อย่างเช่น บ้านถือเป็นอสังหาริมทรัพย์แต่ถ้าไม้ที่ใช้ก่อสร้างบ้านก็จะถือเป็นสังหาริม ทรัพย์ กลับกันหากเราทำสัญญาซื้อขายบ้านทั้งหลาย หมายความว่าเราทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าเราขายบ้านในลักษณะที่รือบ้านทิ้งแล้วขายไม้ที่ใช้สร้างบ้าน เช่นนี้ก็จะเป็นการขายสังหาริมทรัพย์เพราะไม้ที่ใช้สร้างบ้านไม่ใช่ อสังหาริมทรัพย์ หรือถ้าขายต้นไม้ต้นหนึ่งในที่ดินโดยคงสภาพเดิมไว้ก็ถือว่าเป็นการ ขายอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าเป็นการตัดต้นไม้นั้นไปขายเช่นนี้ก้จะเป้นการขายสังหาริมทรัพย์ เพราะต้นไม้ที่ตัดออกไปแล้วไม่มีลักษณะเป็นทรัพย์สินอันติดอยู่กับที่ดินจึง ไม่ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป ดังนั้นการแยะแยะจึงต้องพิจารณาดูให้ดี

นอกจากนี้แล้ว สังหาริมทรัพย์ยังรวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นๆด้วย เช่น สิทธิจำนำ ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นๆ ฯลฯ

2. อสังหาริมทรัพย์

          เป็นสินทรัพย์ที่นำเอาไปไหนมาไหนไม่ได้ เพราะมีลักษณะติดอยู่กับที่ ตัวอย่างเช่น ที่ดิน หรือ สิ่งปลูกสร้างที่ติดอยู่กับที่ดิน เช่น บ้าน โรงแรม ฯลฯ

บ้าน

          ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139 “อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน มีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับ ที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย”

เมื่อพิจารณาตามตัวบทแล้วอสังหาริมทรัพย์จะมีความหมายถึง

     1.ที่ดิน คือ เนื้อที่หรือพื้นที่เป็นแปลง เป็นไร่ ถ้าเป็นกรณีที่ไม่ใช่เนื้อที่หรือพื้นที่ก็จะไม่ใช่ที่ดิน เช่นขุดดินจากที่ดินไปเพื่อจะนำไปขาย ดินที่ถูกขุดขึ้นมาก็จะไม่ใช่ที่ดินไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป ความหมายตามมาตรา 139 นี้ ที่ดินจะหมายความเฉพาะพื้นดินที่เราเหยียบย่ำและอาศัยอยู่เท่านั้น (แต่ถ้าเป็นที่ดินตามความหมายในประมวลกฎหมายที่ดินจะหมายความรวมถึง ห้วย หนอง คลอง บึง ลำน้ำ และทะเลสาบด้วย ซึ่งจะกว้างกว่าความหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ที่ดินโดยสภาพแล้วไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ดังนั้นในทางอาญาการลักทรัพย์ที่ เป็นที่ดินจึงไม่อาจทำได้ แต่กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองสามารถในที่ดินเข้าแย่งได้ จึงไปเข้าความผิดฐานบุกรุกแทน

     2.ทรัพย์ อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวร ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินนั้นมีทั้งที่เกิดขึ้นเองตามธรรมชาติ และที่มนุษย์นำมาติดไว้ ซึ่งจะต้องเป็นการติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวร คือ ไม่หลุดหรือแยกออกจากที่ดินได้โดยง่าย เช่น ต้นไม้(ไม่รวมถึงต้นไม้ในกระถาง ต้นไม้จะต้องมีรากชอนไชลงในพื้นดิน) อาคารบ้านเรือน ฯลฯ ในส่วนของต้นไม้นั้น มีกฎหมายกำหนดไว้ว่าต้นไม้ที่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเป็นไม้ยืน ต้น(ตามกฎหมายคือต้นไม้ที่มีอายุเกิน 3 ปี) ถ้าเป็นไม้ล้มลุกจะไม่ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น พืชผักต่างๆที่ใช้ในการบริโภค

     3.ทรัพย์ ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน คือทรัพย์ที่ประกอบเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของที่ดินตามธรรมชาติ เช่น ดิน กรวด ทราย ก้อนหิน ภูเขาหิน ทางน้ำไหล แร่โลหะต่างๆตามธรรมชาติ สิ่งเหล่านี้เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นเองโดยธรรมชาติและประกอบรวมกันเกิดเป็น ที่ดินขึ้นมา ไม่ใช่สิ่งที่มนุษย์สร้างหรือนำมาติดไว้ แต่ก็มีบางกรณีเช่นกันที่เกิดจากมนุษย์ เช่น ซื้อดินซื้อหินมาถมที่ ดินหินที่ถมลงไปก็จะกลายเป็นส่วนประกอบของที่ดินนั้นไป สังเกตว่าทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น ถ้านำหรือเคลื่อนย้ายออกจากที่ดินก็จะไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป

     4.ทรัพยสิทธิ ต่างๆอันเกี่ยวกับที่ดิน ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หรือทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น ทรัพยสิทธิเป็นสิทธิอย่างหนึ่ง ไม่มีรูปร่างและแตะต้องสัมผัสไม่ได้ แต่มีราคา ยึดถือเป็นเจ้าของได้และต้องมีผู้ทรงสิทธิ เช่น กรรมสิทธิ์ในที่ดิน(ความเป็นเจ้าของที่ดิน) สิทธิครอบครอง(สิทธิในการครอบครองใช้ประโยน์) สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัยฯลฯ เหล่านี้คือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน ส่วนทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินก็คือสิทธิอาศัย(สิทธิ ที่จะได้อาศัยอยู่ในสิ่งปลุกสร้างบนที่ดิน)

เรื่องที่ควรรู้ก่อนจะอยู่คอนโด "กฎหมาย และ นิติบุคคลอาคารชุด" สำคัญมาก

กฎหมายควรรู้เมื่ออยู่คอนโดฯ

กฎหมายที่ประชาชนชาวคอนโดมิเนียมควรรู้คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งวัตถุประสงค์ที่ออกกฎหมายนี้มาก็เพราะว่า ในปัจจุบันปัญหาในด้านที่อยู่อาศัยภายในเมืองได้เพิ่มทวีมากขึ้น และระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจสนองความต้องการของประชาชน ซึ่งต้องอยู่อาศัยในอาคารเดียวกันโดยร่วมกันมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารนั้นแยกจากกันเป็นสัดส่วนได้ สมควรวางระบบกรรมสิทธิ์ห้องชุดขึ้น เพื่อให้ผู้ที่อยู่ในอาคารเดียวกันสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารส่วนที่เป็นของตนแยกจากกันเป็นสัดส่วนและสามารถจัดระบบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารร่วมกันได้ นอกจากนั้น สมควรวางมาตรการควบคุมการจัดตั้งอาคารชุดให้เหมาะสมเพื่อเป็นหลักประกันให้แก่ผู้ที่จะมาซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย จึงต้องออกกฎหมายนี้มาใช้กับชาวคอนโด

ในเบื้องแรกผู้อยู่คอนโดฯ ควรรู้จักกับคำว่า “อาคารชุด” หมายความว่าอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง “ทรัพย์ส่วนบุคคล” ได้แก่ ห้องชุดรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และ ห้องชุด" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ส่วน ทรัพย์ส่วนกลาง ก็คือ ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมนั่นเอง

นอกจากนี้ยังมีคำว่า “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด" ซึ่งหมายถึง หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง , คำว่า "เจ้าของร่วม" อันได้แก่เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุดก็คือเหล่าบรรดาประชาชีชาวคอนโดมีเนียมนั่นแหละ โดยเฉพาะที่คุ้นหูคุ้นตากันมากที่สุดเห็นจะเป็นคำว่า "นิติบุคคลอาคารชุด" ซึ่งกฎหมายนี้ให้นิยามความหมายว่า นิติบุคคลที่ได้จดทะเบียนตามกฎหมายอาคารชุด มีฐานะเป็นนิติบุคคล มีวัตถุประสงคเพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้ครรลองของกฎหมายนี้

พิทักษ์กรรมสิทธิ์ในห้องชุด
เป็นหลักสำคัญยิ่งว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ และเจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง พื้นห้อง ผนังกั้นห้อง ที่แบ่งระหว่างห้องชุดใด ให้ถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น และการใช้สิทธิเกี่ยวกับทรัพย์ดังกล่าวให้เป็นไปตามข้อบังคับ ดังนั้น เจ้าของห้องชุดจะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตน อันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารหรือการอื่นตาม ที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้ กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นของเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดเบียนอาคารชุด

แม้ว่าเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจะมีสิทธิเต็มที่ในการจัดการกับห้องชุดของตัวเองอย่างไรก็ได้ จะตกแต่งให้หรูเริ่ดอลังการ์หรือว่าจะหวานแห๋ววเปี๋ยวจี๊ดแค่ไหนก็ได้เต็มเหนี่ยว แต่ต้องบันยะบันยัง ไม่ไปกระแทกกระทั้นห้องคนอื่นเขา การอยู่ร่วมกันในคอนโดฯ ไม่ว่าจะมีกฎข้อบังคับและระเบียบต่างๆ ตราไว้แล้วก็ตาม แต่ก็ยังมีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการอยู่ร่วมกันในคอนโดฯมากมาย

ผู้ซื้อคอนโดฯที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาต้องพิทักษ์สิทธิของตนด้วยตนเอง ไม่ว่าจะเป็นการเข้าอยู่อาศัยในห้องชุดที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของตนเองจึงและเป็นผู้ใช้สิทธิแต่เพียงผู้เดียวในห้องชุด ในขณะเดียวกันเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องก็มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของคอนโดนั้นๆด้วย ดังนั้น เจ้าของห้องชุดทุกคนจึงมีหน้าที่ร่วมกันในออกค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง เพื่อให้น้ำไหลไฟสว่าง

ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางที่มีให้เห็นกันชัดๆ ได้แก่ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริการส่วนรวม เช่น ค่าจ้างยามรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างพนักงานเก็บขยะ ค่าจ้างแม่บ้านดูแลรักษาความสะอาด เป็นต้น ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้วัสดุที่มีไว้อำนวยความสะดวกเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่ากระแสไฟฟ้าสำหรับทางเดิน สำหรับลิฟท์ส่วนกลาง เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีค่าภาษีอากรที่จะต้องจ่ายให้รัฐ เช่น ค่าภาษีอากรที่จะต้องชำระในนามของอาคารชุด และที่เกิดจากการดูแลรักษา และในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง รวมทั้งค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตลอดจนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเกี่ยวกับการดูแลบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ค่าโทรศัพท์ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเครื่องใช้และอุปกรณ์ต่างๆ ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น

ดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง
ได้ทราบกันแล้วว่าท่านที่เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดฯแต่ละห้องนั้น มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรืออาคารชุดที่ตัวเองเป็นเจ้าของแค่ไหน เพียงใด ฉะนั้น หากผู้อยู่คอนโดฯ ช่วยกันรักษาสิทธิ์ของตนเองให้อยู่ในขอบเขต และเคารพสิทธิของผู้อื่นอย่างเคร่งครัดก็จะเป็นการแสวงจุดร่วมสงวนจุดต่าง อันจะทำให้การอยู่อาศัยร่วมกันในสังคมอาคารชุด เป็นอย่างสงบสุข

ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ได้แก่
(1) ที่ดินแปลงที่เป็นที่ตั้งอาคารชุด
(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ที่ดินสวนหย่อมสำหรับใช้เป็นที่พักผ่อน ลานกีฬาออกกำลังกาย เต้นอะโรบิค ลานจอดรถยนต์ 
(3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด เช่น รากฐาน เสาเข็ม ฝาผนังด้านนอกโดยรอบ หลังคา เขื่อนกั้นน้ำ
(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อาคารที่จอดรถยนต์ ระเบียงทางเดิน 
(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องดับเพลิง เครื่องดูดฝุ่น
(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ สโมสร คลับเฮาส์ ห้องรับแขก
(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์ 

เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางกฎหมายอาคารชุดถือเป็นเรื่องซีเรียส โดยมีบทบัญญัติไว้เคร่งครัดว่า ทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์จะถูกฟ้องให้แบ่งแยกบังคับจำนอง หรือบังคับให้ขายทอดตลาด แยกจากทรัพย์ส่วนบุคคลมิได้ การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามกฎหมายและตามข้อบังคับ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ นอกจากนี้ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง เป็นหน้าที่ของชาวคอนโดที่จะต้องช่วยกันสอดส่องดูแลให้เป็นไปตามระเบียบ

นิติบุคคลอาคารชุด 
นิติบุคคลอาคารชุดเป็นสำนักจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม มีฐานะเป็นนิติบุคคล ประกอบด้วยคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางในนามของนิติบุคคลอาคารชุด การปฎิบัติงานต่างๆจะเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งอาคารชุดแต่ละแห่งจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดไม่เหมือนกัน แม้กฎหมายอาคารชุดจะใช้ฉบับเดียวกันก็ตาม ในแต่ละคอนโดจะมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ 

เป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องที่จะต้องจัดให้มีคณะกรรมการเข้าควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด โดยจะต้องร่วมแรงร่วมใจร่วมกันตรวจสอบการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดว่าเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ หรือไม่ หากเห็นว่าผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดปฏิบัติหน้าที่ขี้ฉ้อ บกพร่อง ด้อยประสิทธิภาพ มีการทุจริตโกงกิน ส่งผลให้เกิดปัญหากับอาคารชุด ประชาชนชาวคอนโดฯที่เป็นเจ้าของห้องชุดมีสิทธิเรียกประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดชี้แจงได้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ชี้แจงหรือข้อเท็จจริงฟังได้ว่าปฏิบัติหน้าที่บกพร่อง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่คอนโด เจ้าของห้องชุดก็สามารถนำเรื่องดังกล่าวเสนอต่อที่ประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมด เพื่อมีมติถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารคนนั้นได้

เจ้าของร่วมหรือผู้พักอาศัยในคอนโด อาจจะประสบปัญหามากมาย ทั้งเรื่องที่จอดรถไม่พอ มีรถบุคคลภายนอกเข้าจอดมากีดขวางรถของผู้พักอาศัย การป้องกันอัคคีภัยไม่ได้มาตรฐาน ซื้อคอนโดแล้วไม่ได้โอน ค่าส่วนกลางแพง มิเตอร์น้ำ ไฟ ไม่เป็นธรรม คนข้างห้องส่งเสียงดัง และอีกสารพัดสารพันปัญหาที่ต้องพบเจอเมื่ออยู่คอนโด แต่ก็เป็นปัญหาที่แก้ไขได้ ด้วยการร่วมด้วยช่วยกัน ขอเพียงอย่าปัดปัญหาให้พ้นตัว การปัดปัญหาให้พ้นตัว คือการก่อปัญหา./

รู้ทันกฎหมาย : ที่ดินไม่มีโฉนด 


มีที่ดินสักแปลงหนึ่งก็ถือว่ามีหลักทรัพย์ไว้ในครอบครอง แต่เอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของกลับมีหลายแบบ ที่เห็นและรู้จักกันดีก็มีโฉนดที่ดินกับ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. หรือที่เรียกเต็มๆ ว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เพียงสองอย่างนี้ก็นำเรื่องพิพาทบาดหมางต่อกันไม่น้อยแล้ว

การมีโฉนดที่ดินเอาไว้ย่อมหมายความว่าผู้มีชื่อในโฉนดเป็นผู้มี “กรรมสิทธิ์”ในที่ดิน จะโอนจะขายจะนำที่ดินไปทำอะไรก็ได้ตามสิทธิของตน ถ้าจะมีคนมาเถียงว่าคนมีชื่อในโฉนดไม่ใช่ตัวจริงแต่ใส่ชื่อแทนไว้ ก็ต้องไปพิสูจน์กันต่อไปว่าใช่หรือไม่ แต่กฎหมายท่านสันนิษฐานไว้ก่อนแล้วว่าเป็นเจ้าของและผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

เมื่อเป็นเจ้าของย่อมนำที่ดินไปให้คนอื่นอยู่อาศัย ให้เช่าหรือปลูกสร้างอะไรก็ได้ คนที่เข้ามาอยู่ในที่ดินก็ไม่ได้เป็นเจ้าของ คงมีฐานะเป็น “ผู้ครอบครอง” ที่ดินแปลงนี้โดยอาศัยสิทธิที่เจ้าของเขาให้เท่านั้น ถ้าจะขายที่ดินให้ใคร กฎหมายก็กำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและไปจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดิน เพื่อจะได้ลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือเจ้าของคนใหม่ในโฉนดที่ดิน จะไปเขียนไปเปลี่ยนเองไม่ได้

แต่ถ้าไม่ใช่โฉนดที่ดิน เป็นเพียง น.ส.3 คนที่เป็นเจ้าของมีเพียง “สิทธิครอบครอง” เท่านั้น เพราะการได้สิทธิในที่ดินประเภทนี้ก็มาจากการได้รับอนุญาตให้เข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินได้โดยไม่ผิดกฎหมาย มีเอกสารออกรับรองให้ไว้เป็นน.ส.3 ฉบับนี้ โดยมีชื่อผู้ครอบครองและทำประโยชน์ระบุเอาไว้ชัดเจน

นึกอยากจะโอนที่ดินไปให้ใครต่อก็ทำได้ไม่หวงห้ามเพราะถือว่าเป็นผู้มีสิทธิเหมือนกัน ไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกับที่ดินมีโฉนดนั่นแหละ 

แม้ว่าสิทธิในที่ดินแทบจะเหมือนกับที่ดินมีโฉนดแค่ไหน ก็ยังไม่เท่ากันอยู่ดีตรงที่กฎหมายแพ่งท่านมีบทบัญญัติเอาไว้ให้การโอนไปซึ่งการครอบครองย่อมทำได้โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครองเท่านั้น นั่นก็หมายความว่า ถ้าคนที่ครอบครองไม่ต้องการเป็นเจ้าของที่น.ส.3 แปลงนี้แล้ว ก็เพียงให้คนที่อยากจะให้เข้ามาครอบครองไปก็ได้แล้ว 

แบบนี้เท่ากับว่าคนที่มีชื่อในน.ส.3 อาจไม่ใช่ผู้ครอบครองก็ได้ เจ้าของคนใหม่ย่อมอ้างย่อมยกเรื่องการส่งมอบการครอบครองมาอ้างความเป็นเจ้าของได้ เพียงแต่อ้างได้เฉพาะในระหว่างเอกชนคนโอนกับรับโอนการครอบครองด้วยกันเท่านั้น เจ้าของคนใหม่จะนำที่ดินแปลงนี้ไปจดทะเบียนจำนองหรือขายฝากที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ เพราะชื่อในน.ส.3 ไม่ใช่ชื่อของตน จะมาอ้างกับรัฐว่าเป็นเจ้าของยังไม่ได้ เพราะในเอกสารเป็นคนละชื่อกัน ต้องทำการเปลี่ยนชื่อในน.ส.3 เสียก่อน

แล้วถ้าเจ้าของเดิมเขาเปลี่ยนใจไม่ยอมเปลี่ยนชื่อให้ เจ้าของใหม่ก็ต้องฟ้องร้องโดยอ้างการครอบครองที่ได้รับโอนมาได้ ซึ่งก็ต้องอาศัยพฤติการณ์และข้อเท็จจริงว่าเจ้าของเก่าได้แสดงเจตนาสละสิทธิครอบครองที่ดินไปแล้วหรือไม่ เมื่อได้คำพิพากษามาก็สามารถนำมาให้เจ้าหน้าที่ทำการเปลี่ยนชื่อในน.ส.3 ได้

เมื่อทราบอย่างนี้แล้วก็อย่าได้นอนใจ รอให้เกิดเรื่องพิพาทบาดหมางกันขึ้นมา เพราะว่าผลประโยชน์ย่อมทำให้คนเราเปลี๊ยนไป๋ได้ ถ้าจะให้เกิดความแน่นอนก็ควรไปทำการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในน.ส.3 เสียให้ถูกต้องพร้อมๆ กับการโอนการครอบครองที่ดินเสียเลย 

จากนั้นก็จะได้ทำการขาย จำนองหรือนำที่ดินไปทำอะไรได้อย่างเต็มภาคภูมิ ที่สำคัญเมื่อทางการประกาศให้ไปออกโฉนดที่ดินได้แล้ว ก็ยังทำไม่ได้เพราะถือว่าขาดหลักฐานในการที่จะไปดำเนินการขอออกโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ตอนนั้นจะคุยกับเจ้าของเดิมก็อาจยากลำบากแล้ว 

มีที่ดินเป็นของตนเองนั้นมันดีมากๆ แต่หากหลักฐานไม่เอื้อให้ใช้สิทธิในที่ดินได้สมบูรณ์ก็น่าเสียดาย