จับตา "ฟองสบู่..ราคาอสังหาฯ"

อสังหาฯกำลังเดินสู่ภาวะฟองสบู่ ประโยคนี้หลายคนพูดซ้ำไปซ้ำมา ทั้งตัวแทนหน่วยงานรัฐอย่าง ผู้ว่าการแบงก์ชาติ

และแม้กระทั่งผู้บริหารศูนย์ข้อมูลต่างๆ ทั้งของรัฐและเอกชน ก็ออกมาสำทับทำนองเดียวกันว่า สัญญาณฟองสบู่เริ่มมีกับภาคอสังหาฯในบางเซคเตอร์ ซึ่งก็หมายความว่าสัญญาณภาวะล้นตลาดมีอยู่จริง แต่ไม่ใช่กับทุกสินค้าในภาพรวม

แนวโน้มที่ว่านี้ยังคงดำเนินต่อเนื่อง สิ่งที่ปรากฏผ่านสื่อต่างๆ คือตัวเลขการเปิดโครงการเริ่มมีสัญญาณการเปิดโครงการใหม่ชะลอตัวลง สะท้อนการปรับตัวที่ค่อนข้างชัดในฝั่งเอกชน ซึ่งหากดูจากข้อมูลล่าสุด ตามที่บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด เปิดเผยล่าสุดพบว่า อสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ในเดือนพ.ค.2556 มีจำนวน 25 โครงการ ลดลงจากเดือนก่อน 14 โครงการ โดยมีจำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ 7,143 หน่วย มูลค่าการพัฒนารวม 21,263 ล้านบาท

หากมองจากจำนวนหน่วยที่เกิดขึ้นใหม่ในเดือนพ.ค. 7,143 หน่วย จะพบว่าลดลงจากเดือนก่อนราว -3% โดยในเดือนเม.ย.2556 มีจำนวน 7,357 หน่วย แต่หากมองที่มูลค่ารวมโครงการอสังหาฯใหม่ในเดือนพ.ค.มียอด 21,263 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากเดือนเม.ย. ถึง 21% โดยเดือนเม.ย. มูลค่า 17,502 ล้านบาท เมื่อลงมาดูรายละเอียดจะพบว่า อสังหาฯเปิดใหม่ในเดือนพ.ค สินค้าที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาทราว 84% รองลงมาคือราคา 10-20 ล้านบาทมี 8% ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้

ส่วนประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนพ.ค. กลับมาเป็นอาคารชุดอีกครั้ง โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 4,644 หน่วย (65.0%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 1,929 หน่วย (27.0%) อันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 372 หน่วย (5.2%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดในพ.ค.

ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ อาคารชุด 16,234 ล้านบาท (76%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 3,263 ล้านบาท (15%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 993 ล้านบาท (3%) ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดตามลำดับ ภาพรวมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนพ.ค. ส่วนใหญ่ หากเป็นบ้านเดี่ยวจะเน้นที่ราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์เน้นราคา 1-2 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดจะเน้นที่ระดับราคา 1-2 ล้านบาท และ 10-20 ล้านบาท

ทำเลที่มีการเปิดขายใหม่ สำหรับบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่ จะตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่รอบนอก เช่น ถนนพระราม2 และถนนพระราม 5 เป็นต้น และทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่จะกระจายอยู่ในเขตพื้นที่รอบนอก เช่น ถนนปทุมสายใน ถนนพหลโยธิน-นวนคร ถนนเศรษฐกิจ ถนนติวานนท์ ถนนลำโพ ถนนบางนา-ตราด และเลียบคลอง 2 เป็นต้น มีบางโครงการที่เปิดขายในเขตกรุงเทพชั้นใน ส่วนอาคารชุดจะเปิดขายในเขตกรุงเทพชั้นในและกรุงเทพชั้นกลาง โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าที่เปิดใช้แล้ว เช่น บริเวณอ่อนนุช-ลาดกระบัง บางใหญ่-บางซื่อ และพหลโยธิน-สะพานใหม่ เป็นต้น

ดูจากทำเล และประเภทสินค้าแล้ว หากจะนิยามภาวะฟองสบู่อสังหาฯ ชั่วโมงนี้ถ้ามองในแง่จำนวนคงยังไม่อาจเรียกว่าเป็นภาวะฟองสบู่ได้ แต่ถ้ามองในแง่ราคาดูเหมือนจะใกล้เคียงกว่า เพราะราคาอสังหาฯทะยานตัวขึ้นไปสูงมาก โดยเฉพาะคอนโดที่ราคาปรับขึ้นเป็นเท่าตัวในรอบ 2-3 ปี สะท้อนได้จากจำนวนโครงการที่เปิดใกล้เคียงกัน แต่มูลค่ากลับสูงแซงหน้าไปเป็นเท่าตัว

http://www.bangkokbiznews.com

ไทยเลื่อนชั้นเป็นประเทศรายได้ปานกลางระดับสูง

ธนาคารโลก: ไทยเลื่อนชั้นเป็นประเทศรายได้ปานกลางระดับสูง
ในแต่ละปี ธนาคารโลกจะทำการทบทวนการจัดกลุ่มประเทศต่างๆ ในโลกจากการประเมินรายได้ประชาชาติต่อหัว (GNI per capita) โดยใช้วิธีที่เรียกว่า Atlas method ณ วันที่ 1 กรกฏาคม 2554 ประเทศที่ถือว่ามีรายได้ปานกลางระดับสูง คือประเทศที่ประชากรมีรายได้เฉลี่ย 3,976 – 12,275 เหรียญสหรัฐฯ (ประมาณ 118,662 - 366,337 บาท) ด้วยวิธี Atlas method ดังกล่าว ปัจจุบันรายได้ประชาชาติต่อหัวของประเทศไทยเท่ากับ 4,210 เหรียญสหรัฐ (ประมาณ 125,756 บาท)กรุงเทพฯ กรกฎาคม 2554 – ปีนี้ธนาคารโลกปรับฐานะไทยเป็นประเทศที่มีรายได้ปานกลางระดับสูง จากเดิมปานกลางระดับล่าง กิริฎา เภาพิจิตร นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของธนาคารโลก กล่าวว่า “การปรับเลื่อนฐานะในครั้งนี้แสดงถึงความสำเร็จทางเศรษฐกิจของไทยในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาซึ่งรายได้ประชาชาติต่อหัวเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่า ขณะที่ความยากจนก็ลดลงไปอย่างมาก ประเทศไทยมีความรอบคอบในการบริหารจัดการเศรษฐกิจมหภาค โดยมีฐานะการคลังที่เข้มแข็ง หนี้ภาคสาธารณะและเงินเฟ้อต่ำ ประเทศไทยมีบรรยากาศการลงทุนที่เป็นมิตร และประสบความสำเร็จในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศและการสร้างความหลากหลายเพิ่มมากขึ้นในภาคการผลิตอุตสาหกรรม ทั้งในแง่การผลิตที่เพิ่มมูลค่าในระดับที่สูงขึ้นและการขยายไปยังตลาดส่งออกใหม่ๆ “ความสำเร็จเหล่านี้สะท้อนให้เห็นในความสามารถของเศรษฐกิจไทยในการปรับตัวเพื่อรองรับวิกฤตทางการเงินโลกเมื่อเร็วๆ นี้ ซึ่งทำให้ไทยมีโอกาสที่จะสร้างความสัมพันธ์กับอาเซียนและทั่วโลกให้เข้มแข็งยิ่งขึ้น” กิริฎากล่าว “ในการที่จะรักษาการเติบโตให้ยั่งยืนและหลีกเลี่ยงการติดกับดักรายได้ปานกลางนั้น ประเทศไทยก็จะต้องให้ความสนใจกับการเพิ่มผลิตภาพ ซึ่งไม่แต่เฉพาะของภาคการผลิตอุตสาหกรรมเท่านั้น ยังรวมถึงภาคการเกษตรและภาคบริการด้วย สิ่งที่จำเป็นคือระดับการศึกษาและทักษะที่สูงขึ้น ตลอดจนความคิดสร้างสรรค์ การคิดค้นนวัตกรรมและการแข่งขัน ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะส่งเสริมไม่เพียงแต่ให้เศรษฐกิจมีการขยายตัวมากขึ้นเท่านั้น แต่ยังเป็นการกระจายผลของการขยายตัวนี้สู่ทุกภาคส่วนในสังคมอีกด้วย ซึ่งจะช่วยลดความเหลื่อมล้ำทางด้านรายได้ที่มีอยู่สูงและมีมานานในประเทศไทย” http://web.worldbank.org

ปัญหาของเมืองและชนบท

ปัญหาของเมืองและชนบท

	ในทางสังคมวิทยาแย่งชุมชนออกเป็นสองแบบ คือ ชุมชนชนบท (Rural) และ ชุมชนเมือง โดยราชบัณฑิตยสถาน (2542) ได้ให้ความหมายไว้ว่า ชุมชนชนบท หมายถึง พื้นที่ส่วนที่อยู่นอกเขตเมือง หรือ เขตเทศบาล มีประชากรที่เลี้ยงชีพด้วยการเกษตรกรรมเป็นสำคัญ มีระเบียบสังคมที่สอดคล้อง กับลักษณะชุมชนแบบหมู่บ้าน ตั้งบ้านเรือนเป็นกลุ่มก้อน หรือกระจัดกระจายตามลักษณะภูมิประเทศ หรือประเพณีนิยม ชุมชนเมือง เป็นชุมชนแบบหนึ่ง สำหรับในประเทศไทย กำหนดให้เขตเทศบาลที่มีจำนวนประชากร ตั้งแต่ 10,000 คน ขึ้นไปเป็นเขตเมือง
	รูปที่ 1  ชุมชนบ้านแม่สามแลบ จังหวัดแม่ฮ่องสอน
	รูปที่ 2 ชุมชนเมืองแม่สะเรียง จังหวัดแม่ฮ่องสอน
	ปัญหาของชนบท
	เนื่องจากชุมชนชนบทมีลักษณะทางด้านเศรษฐกิจสังคม ประชากร และสิ่งแวดล้อม ในหลายๆ ด้าน ได้แก่                         -  ประชาชนในชุมชนชนบทส่วนใหญ่มีการประกอบอาชีพเกษตรกรรม                           -  ชนบทมีสิ่งแวดล้อมที่เป็นธรรมชาติและมีอิทธิพลต่อสิ่งแวดล้อมทางสังคม วัฒนธรรม ความเป็นอยู่ของประชาชน มีความสัมพันธ์กับธรรมชาติโดยตรง                         - ชนบทเป็นชุมชนเกษตรกรรมขนาดเล็ก แต่มีการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ ในการประกอบอาชีพ                         - ชุมชนชนบทมีความหนาแน่นประชากรน้อยกว่าชุมชนเมือง                         - ประชากรในชุมชนชนบทมีความแตกต่างทางสังคม และการแบ่งชนชั้นทางสังคมน้อย และประชากรมีความเป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน ในลักษณะของเชื้อชาติและความรู้สึกทางสังคม                         - ชุมชนชนบทมักมีการเปลี่ยนแปลงด้านที่อยู่อาศัย อาชีพ และอื่นๆ น้อย ส่วนการย้ายถิ่น ฐานจะเป็นการย้ายถิ่นฐานจากเมืองสู่ชนบท                         - ชนบทมีการติดต่อสื่อสารกันน้อยกว่าในเมือง เป็นความสัมพันธ์แบบปฐมภูมิ เป็นส่วนตัว เรียบง่ายและจริงใจ             สำหรับปัญหาของชุมชนชนบทจากการศึกษาของ ฉัตรชัย พงศ์ประยูร (2542) ได้สรุปปัญหาที่สำคัญไว้ 5 ประการ ได้แก่           1.ประชากร  อัตราการเพิ่มจำนวนประชากรในชนบทจะมีแนวโน้มลดลง ทำให้อัตราการขยายตัวของชุมชนลดลงไปด้วย ประกอบกับการอพยพย้ายถิ่นของประชากร ในชนบทเข้าสู่เมืองมีเพิ่มมากขึ้น  และครอบครัวเกษตรไม่จำเป็นต้องใช้สมาชิกในครอบครัว เป็นแรงงานในการทำเกษตรกรรมแล้ว เนื่องจากเทคโนโลยีมีการเปลี่ยนแปลงไป           2. การถือครองที่ดิน ประชาชนยังต้องมีการถือครองที่ดินเป็นที่ทำกินและหาเลี้ยงครอบครัว ซึ่งปัจจุบันรูปแบบการถือครองที่ดินเปลี่ยนแปลงไป เช่น กรรมสิทธิ์ที่ดินตกเป็นของนายทุนกลุ่มใหญ่ บริษัทขนาดใหญ่ หรือนักลงทุนต่างชาติ รูปแบบการตั้งถิ่นฐานจึงเปลี่ยนแปลงไป           3. ลักษณะของพื้นที่เพาะปลูก รูปแบบการเพาะปลูกที่เปลี่ยนแปลงไปตามนโยบายและทิศทางเศรษฐกิจ ตลอดจนรูปแบบการลงทุน การหาตลาด และการเชื่อมโยงกับภาคอุตสาหกรรม ความสัมพันธ์ของรูปแบบการเพาะปลูกจึงมีความสัมพันธ์กับการตั้งถิ่นฐานโดยตรง           4. ระบบการคมนาคมขนส่งและสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ถนนหนทาง ศูนย์สุขภาพและบริการต่างๆ ระบบไฟฟ้า ระบบประปา และการติดต่อสื่อสาร การขาดการเชื่อมโยงระหว่างหมู่บ้าน และชุมชนชนบทด้วยกัน สิ่งเหล่านี้เป็นสาเหตุแห่งความแตกต่างทางพื้นที่ ทำให้การบริการพื้นฐานต่างๆ มีลักษณะกระจัดกระจายขาดการเชื่อมโยง และการรวมกลุ่ม ทำให้เป็นการสิ้นเปลืองงบประมาณ           5. นโยบายของรัฐบาล  จัดเป็นปัญหาสำคัญประการหนึ่ง เนื่องจากตั้งแต่แผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติฉบับที่ 4 เป็นต้นมา พื้นที่ชนบทได้รับความสำคัญ ต่อการตั้งถิ่นฐานในอัตราที่ช้ากว่าพื้นที่ชุมชนเมือง  จึงมีส่วนในการเป็นสาเหตุของการอพยพ โยกย้ายถิ่นฐานของประชาชนในชนบท เข้ามาทำงานในเมืองมากขึ้น             อย่างไรก็ตามตามหลักการวางและจัดทำผังในพื้นที่ชนบท สุรีย์ ณ นคร (2546) ได้กล่าวถึงข้อควรพิจารณาสำหรับการวางผังในพื้นที่ชนบทว่า ควรมีการให้ความสำคัญในสองประการ ได้แก่ การวิเคราะห์ศักยภาพของพื้นที่ โดยเน้นการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์พื้นที่ในชนบททางด้านเกษตรกรรม เพื่อส่งเสริมให้การผลิตในภาคเกษตรมีมากขึ้น ประกอบกับการวิเคราะห์ด้านประชากร เศรษฐกิจ และสังคม ในการสนับสนุนด้านความเป็นอยู่ การประกอบอาชีพ การสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานที่จำเป็น ตลอดจนการส่งเสริมให้มีการทำหน้าที่ของการเป็นศูนย์กลางชุมชน (RuralCenter) โดยอาศัยแนวคิดของการเชื่อมโยง ที่เรียกว่า ระบบชุมชน มีแนวคิดการเชื่อมโยงที่สำคัญคือ                         -  การเชื่อมโยงด้านกายภาพของพื้นที่  ได้แก่ ระบบโครงข่ายการคมนาคม และระบ นิเวศวิทยา ที่รวมถึงทรัพยากรธรรมชาติ                         -  การเชื่อมโยงทางด้านเศรษฐกิจ เช่น รูปแบบการตลาด วัตถุดิบ ระบบการส่งผ่านสินค้ การเกษตร การลงทุนด้านการค้า และการขนส่งสินค้าของชุมชน การผลิตที่เชื่อมโยงกับ ภาคอุตสาหกรรม ตลาดของผู้บริโภค และรูปแบบของการซื้อขายสินค้า                         -  การเชื่อมโยงด้านประชากร ประกอบด้วยการตั้งถิ่นฐานอย่างถาวร และประชากรที่ย้าย เข้ามาตั้งถิ่นฐานชั่วคราว รวมถึงการเคลื่อนไหวของประชากรจากการเดินทางไปทำงาน ซึ่งมีผลต่อการเดินทางและปริมาณการจราจร                         -  การเชื่อมโยงด้านเทคโนโลยี ในด้านการติดต่อสื่อสารของชุมชน แหล่งพลังงาน การจัดสรรทรัพยากรน้ำและระบบชลประทาน                         -  การเชื่อมโยงด้านความสัมพันธ์ในสังคม เช่น ความสัมพันธ์ของกลุ่มคนในชุมชนชนบทระบบเครือญาติ วัฒนธรรม ขนบธรรมเนียมประเพณี งานเทศกาลที่สำคัญ
	ปัญหาของชุมชนเมือง
	จากปรากฏการณ์ทางสังคมในปัจจุบัน พบว่า ความเจริญก้าวหน้าของชุมชนเมือง ทำให้เกิดการอพยพโยกย้ายถิ่นฐานของประชากร ในเขตพื้นที่ชนบทเข้ามาในเขตเมืองมีมากขึ้น เมื่อในเขตเมืองมีความหนาแน่นของประชากรมากขึ้น จึงเกิดการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ สังคม และปัญหาต่างๆ ดังนี้                  1. ปัญหาความแออัด ของที่อยู่อาศัยและสถานที่ทำงานในเขตเมือง เป็นผลมาจากการใช้ที่ดิน และความต้องการของแรงงาน ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่สะดวกและประหยัดค่าใช้จ่าย ในการเดินทางมาทำงานประจำวัน  ทำให้เกิดเป็นแหล่งชุมชนแออัด (Slum Area) นับเป็นปัญหาสำคัญในเมืองใหญ่ ซึ่งเป็นย่านหรือแหล่งที่มีอาคารหนาแน่น และอาคารส่วนมากชำรุดทรุดโทรม มีสภาพที่ไม่เหมาะสมที่จะเป็นที่อยู่อาศัย หรือมีลักษณะที่เป็นอันตรายต่อสุขภาพอนามัย ความปลอดภัย ศีลธรรม หรือสวัสดิภาพของผู้อยู่อาศัยและประชาชน                  2. ปัญหาการจราจร  เนื่องมาจากจำนวนประชากรหนาแน่น มีการเดินทางเคลื่อนย้ายไปยังสถานที่ต่างๆ ภายในเมืองโดยรถยนต์มากขึ้น การจราจรคับคั่งทำให้ผู้เดินทาง ต้องใช้เวลาอยู่บนท้องถนนมาก ประกอบกับชุมชนเมืองส่วนใหญ่มักมีหน้าที่เป็นศูนย์กลางทางด้านต่างๆ และรูปแบบการกระจายตัวแนวถนน มักมีมากที่สุดบริเวณศูนย์กลางเมือง จึงทำให้มีการจราจรหนาแน่นบริเวณศูนย์กลางเมือง เนื่องจากเป็นที่ตั้งกิจกรรมที่สำคัญ                  3. ปัญหาสิ่งแวดล้อมเป็นพิษ  หรือ มลพิษ (Pollution) เป็นภาวะภายในเมืองที่สิ่งแวดล้อมเสื่อมโทรมลงเรื่อยๆ   มีสาเหตุมาจากกิจกรรมภายในเมือง ปัจจุบันภายในเมืองใหญ่ๆ มักประสบปัญหาสภาวะแวดล้อมเป็นพิษ ทั้งอากาศเสีย  เสียงรบกวน และน้ำเสีย เป็นต้น สิ่งแวดล้อมเป็นพิษเหล่านี้ ก่อให้เกิดอันตรายต่อสุขภาพอนามัยของประชากรเมืองอย่างมาก เป็นผลทำให้คุณภาพและประสิทธิภาพในการทำงานของประชากรในเมืองลดลง                  4. ปัญหาการให้บริการสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ  เนื่องจากมีประชากรอยู่กัน อย่างหนาแน่น เป็นจำนวนมากทำให้การให้บริการ กิจการสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น น้ำประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ การจัดการมูลฝอยต่างๆ ต้องเพิ่มปริมาณการให้บริการมากขึ้น จนเกินระดับที่สามารถรองรับได้  นอกจากนั้นการให้บริการสาธารณประโยชน์อื่นๆ เช่น สวนสาธารณะ โรงพยาบาล โรงเรียน และสถานที่ทำการของรัฐบาลอื่นๆ ไม่สามารถให้บริการได้เพียงพอต่อความต้องการ จึงทำให้เกิดปัญหาความแออัดในด้านการให้บริการ                  5. ปัญหาทางด้านสังคม  การที่ประชากรเข้ามาอาศัยกันอย่างแออัดภายในเมือง ทำให้เกิดปัญหาทางด้านสังคมกลุ่มต่างๆ มากมาย เช่น ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย สำหรับผู้มีรายได้น้อย ปัญหาการบุกรุกพื้นที่สาธารณะ ปัญหาแหล่งชุมชนแออัด ปัญหาการว่างงาน และความยากจน ปัญหาอาชญากรรม ปัญหายาเสพติด ปัญหาการหย่าร้าง  ปัญหาเด็กเร่ร่อนจรจัด เป็นต้น ปัญหาทางสังคมเหล่านี้ ทำให้ผู้อยู่อาศัยในเมือง ขาดความปลอดภัยในชีวิต และทรัพย์สิน ตลอดจนสวัสดิภาพของบุคคลต่างๆ ด้วย                  6. ปัญหาการขยายตัวของชานเมือง  เกิดจากการขยายตัวทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็ว ทำให้ประชาชนส่วนหนึ่ง มีการอพยพไปตั้งถิ่นฐานบริเวณชานเมือง เกิดการขยายตัวของการใช้ที่ดินอย่างรวดเร็ว มีการใช้ที่ดินประเภทต่างๆ เพิ่มขึ้น โดยปรับเปลี่ยนจากพื้นที่เกษตรกรรมชานเมือง ไปเป็นที่อยู่อาศัย หมู่บ้านจัดสรร โรงงานอุตสาหกรรม ทำให้การควบคุมขนาด และขอบเขตของเมืองทำได้ยาก การจัดบริการทางด้านสาธารณูปโภค และสาธารณูปการไม่สามารถทำได้อย่างเพียงพอ และทันต่อความต้องการ http://coursewares.mju.ac.th:81/e-learning50/la471/course_chapt_06-2.html