เรื่องที่ควรรู้ก่อนจะอยู่คอนโด "กฎหมาย และ นิติบุคคลอาคารชุด" สำคัญมาก

กฎหมายควรรู้เมื่ออยู่คอนโดฯ

กฎหมายที่ประชาชนชาวคอนโดมิเนียมควรรู้คือ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งวัตถุประสงค์ที่ออกกฎหมายนี้มาก็เพราะว่า ในปัจจุบันปัญหาในด้านที่อยู่อาศัยภายในเมืองได้เพิ่มทวีมากขึ้น และระบบกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อาจสนองความต้องการของประชาชน ซึ่งต้องอยู่อาศัยในอาคารเดียวกันโดยร่วมกันมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารนั้นแยกจากกันเป็นสัดส่วนได้ สมควรวางระบบกรรมสิทธิ์ห้องชุดขึ้น เพื่อให้ผู้ที่อยู่ในอาคารเดียวกันสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารส่วนที่เป็นของตนแยกจากกันเป็นสัดส่วนและสามารถจัดระบบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอาคารร่วมกันได้ นอกจากนั้น สมควรวางมาตรการควบคุมการจัดตั้งอาคารชุดให้เหมาะสมเพื่อเป็นหลักประกันให้แก่ผู้ที่จะมาซื้อห้องชุดเพื่ออยู่อาศัย จึงต้องออกกฎหมายนี้มาใช้กับชาวคอนโด

ในเบื้องแรกผู้อยู่คอนโดฯ ควรรู้จักกับคำว่า “อาคารชุด” หมายความว่าอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง “ทรัพย์ส่วนบุคคล” ได้แก่ ห้องชุดรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และ ห้องชุด" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ส่วน ทรัพย์ส่วนกลาง ก็คือ ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมนั่นเอง

นอกจากนี้ยังมีคำว่า “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด" ซึ่งหมายถึง หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง , คำว่า "เจ้าของร่วม" อันได้แก่เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุดก็คือเหล่าบรรดาประชาชีชาวคอนโดมีเนียมนั่นแหละ โดยเฉพาะที่คุ้นหูคุ้นตากันมากที่สุดเห็นจะเป็นคำว่า "นิติบุคคลอาคารชุด" ซึ่งกฎหมายนี้ให้นิยามความหมายว่า นิติบุคคลที่ได้จดทะเบียนตามกฎหมายอาคารชุด มีฐานะเป็นนิติบุคคล มีวัตถุประสงคเพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้ครรลองของกฎหมายนี้

พิทักษ์กรรมสิทธิ์ในห้องชุด
เป็นหลักสำคัญยิ่งว่า กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกมิได้ และเจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง พื้นห้อง ผนังกั้นห้อง ที่แบ่งระหว่างห้องชุดใด ให้ถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น และการใช้สิทธิเกี่ยวกับทรัพย์ดังกล่าวให้เป็นไปตามข้อบังคับ ดังนั้น เจ้าของห้องชุดจะกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตน อันอาจจะเป็นการกระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง การป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารหรือการอื่นตาม ที่กำหนดไว้ในข้อบังคับมิได้ กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นของเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดเบียนอาคารชุด

แม้ว่าเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจะมีสิทธิเต็มที่ในการจัดการกับห้องชุดของตัวเองอย่างไรก็ได้ จะตกแต่งให้หรูเริ่ดอลังการ์หรือว่าจะหวานแห๋ววเปี๋ยวจี๊ดแค่ไหนก็ได้เต็มเหนี่ยว แต่ต้องบันยะบันยัง ไม่ไปกระแทกกระทั้นห้องคนอื่นเขา การอยู่ร่วมกันในคอนโดฯ ไม่ว่าจะมีกฎข้อบังคับและระเบียบต่างๆ ตราไว้แล้วก็ตาม แต่ก็ยังมีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการอยู่ร่วมกันในคอนโดฯมากมาย

ผู้ซื้อคอนโดฯที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาต้องพิทักษ์สิทธิของตนด้วยตนเอง ไม่ว่าจะเป็นการเข้าอยู่อาศัยในห้องชุดที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของตนเองจึงและเป็นผู้ใช้สิทธิแต่เพียงผู้เดียวในห้องชุด ในขณะเดียวกันเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องก็มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของคอนโดนั้นๆด้วย ดังนั้น เจ้าของห้องชุดทุกคนจึงมีหน้าที่ร่วมกันในออกค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง เพื่อให้น้ำไหลไฟสว่าง

ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางที่มีให้เห็นกันชัดๆ ได้แก่ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริการส่วนรวม เช่น ค่าจ้างยามรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างพนักงานเก็บขยะ ค่าจ้างแม่บ้านดูแลรักษาความสะอาด เป็นต้น ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้วัสดุที่มีไว้อำนวยความสะดวกเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ค่ากระแสไฟฟ้าสำหรับทางเดิน สำหรับลิฟท์ส่วนกลาง เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีค่าภาษีอากรที่จะต้องจ่ายให้รัฐ เช่น ค่าภาษีอากรที่จะต้องชำระในนามของอาคารชุด และที่เกิดจากการดูแลรักษา และในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง รวมทั้งค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตลอดจนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเกี่ยวกับการดูแลบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ค่าโทรศัพท์ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเครื่องใช้และอุปกรณ์ต่างๆ ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เป็นต้น

ดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง
ได้ทราบกันแล้วว่าท่านที่เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดฯแต่ละห้องนั้น มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรืออาคารชุดที่ตัวเองเป็นเจ้าของแค่ไหน เพียงใด ฉะนั้น หากผู้อยู่คอนโดฯ ช่วยกันรักษาสิทธิ์ของตนเองให้อยู่ในขอบเขต และเคารพสิทธิของผู้อื่นอย่างเคร่งครัดก็จะเป็นการแสวงจุดร่วมสงวนจุดต่าง อันจะทำให้การอยู่อาศัยร่วมกันในสังคมอาคารชุด เป็นอย่างสงบสุข

ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ได้แก่
(1) ที่ดินแปลงที่เป็นที่ตั้งอาคารชุด
(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ที่ดินสวนหย่อมสำหรับใช้เป็นที่พักผ่อน ลานกีฬาออกกำลังกาย เต้นอะโรบิค ลานจอดรถยนต์ 
(3) โครงสร้าง และสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด เช่น รากฐาน เสาเข็ม ฝาผนังด้านนอกโดยรอบ หลังคา เขื่อนกั้นน้ำ
(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อาคารที่จอดรถยนต์ ระเบียงทางเดิน 
(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องดับเพลิง เครื่องดูดฝุ่น
(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ สโมสร คลับเฮาส์ ห้องรับแขก
(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟท์ 

เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางกฎหมายอาคารชุดถือเป็นเรื่องซีเรียส โดยมีบทบัญญัติไว้เคร่งครัดว่า ทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์จะถูกฟ้องให้แบ่งแยกบังคับจำนอง หรือบังคับให้ขายทอดตลาด แยกจากทรัพย์ส่วนบุคคลมิได้ การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามกฎหมายและตามข้อบังคับ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ นอกจากนี้ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง เป็นหน้าที่ของชาวคอนโดที่จะต้องช่วยกันสอดส่องดูแลให้เป็นไปตามระเบียบ

นิติบุคคลอาคารชุด 
นิติบุคคลอาคารชุดเป็นสำนักจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม มีฐานะเป็นนิติบุคคล ประกอบด้วยคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางในนามของนิติบุคคลอาคารชุด การปฎิบัติงานต่างๆจะเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งอาคารชุดแต่ละแห่งจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดไม่เหมือนกัน แม้กฎหมายอาคารชุดจะใช้ฉบับเดียวกันก็ตาม ในแต่ละคอนโดจะมีผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดำเนินการแทนนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ 

เป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องที่จะต้องจัดให้มีคณะกรรมการเข้าควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด โดยจะต้องร่วมแรงร่วมใจร่วมกันตรวจสอบการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดว่าเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ หรือไม่ หากเห็นว่าผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดปฏิบัติหน้าที่ขี้ฉ้อ บกพร่อง ด้อยประสิทธิภาพ มีการทุจริตโกงกิน ส่งผลให้เกิดปัญหากับอาคารชุด ประชาชนชาวคอนโดฯที่เป็นเจ้าของห้องชุดมีสิทธิเรียกประชุมเจ้าของห้องชุด เพื่อให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดชี้แจงได้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไม่ชี้แจงหรือข้อเท็จจริงฟังได้ว่าปฏิบัติหน้าที่บกพร่อง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่คอนโด เจ้าของห้องชุดก็สามารถนำเรื่องดังกล่าวเสนอต่อที่ประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมด เพื่อมีมติถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลอาคารคนนั้นได้

เจ้าของร่วมหรือผู้พักอาศัยในคอนโด อาจจะประสบปัญหามากมาย ทั้งเรื่องที่จอดรถไม่พอ มีรถบุคคลภายนอกเข้าจอดมากีดขวางรถของผู้พักอาศัย การป้องกันอัคคีภัยไม่ได้มาตรฐาน ซื้อคอนโดแล้วไม่ได้โอน ค่าส่วนกลางแพง มิเตอร์น้ำ ไฟ ไม่เป็นธรรม คนข้างห้องส่งเสียงดัง และอีกสารพัดสารพันปัญหาที่ต้องพบเจอเมื่ออยู่คอนโด แต่ก็เป็นปัญหาที่แก้ไขได้ ด้วยการร่วมด้วยช่วยกัน ขอเพียงอย่าปัดปัญหาให้พ้นตัว การปัดปัญหาให้พ้นตัว คือการก่อปัญหา./